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你以為過戶是送孩子一間房，其實可能是送他一張稅單。
「鹿姐，我是不是該趁現在，先把房子過戶給孩子？」
這是我做傳承諮詢時，最常聽到的一句話。
問的人通常都很急，好像晚一步就會吃虧。
📌 先看重點
一般家庭的老房子，用繼承通常比較省。
財產多、能提早規劃的家庭，分年贈與才有優勢。
臨終前才急著過戶，效果很有限。
先回答三個問題
我都會先請他們坐下來，喝口茶，然後問：
- 你們家的財產大概有多少？
- 這間房子是哪一年買的？
- 孩子以後會自己住，還是可能賣掉？
這三個答案，幾乎就決定了該怎麼做。
最常見的誤會：早點送，就能少繳稅？
不一定。
用繼承，是爸媽走了以後，房子才留給孩子。
- 遺產稅有 1,333 萬元免稅額
- 配偶、孩子、喪葬費還能再往下扣
- 土地增值稅、契稅都不用繳
用贈與，是爸媽還在的時候，就先把房子送給孩子。
- 每人每年有 244 萬元免稅額度
- 但過戶當下，土地增值稅和契稅就得先繳
- 孩子如果很快賣掉，房地合一稅很重，兩年內賣要課 45%
所以，「早點送」常常不是省稅。
而是把稅提早繳，甚至繳更多。
一個很普通的家庭
我們假設有位陳爸爸。
他 2005 年在台北買了一間老公寓，現在大概值 3,000 萬元。另外還有 1,000 萬元存款，家裡有太太和兩個孩子。
如果現在過戶給兒子：
過戶時，大約要繳 228 萬元。
萬一兒子兩年多以後換房子、把它賣掉，還得再繳 600 多萬元。
加起來，將近 900 萬元。
如果以後由兒子繼承：
扣完免稅額和扣除額，遺產稅是 0 元。
而且房子是 2016 年以前買的，兒子以後要賣，也只需要繳房屋那一小部分的稅。
👉 同一間房子，只是換個方式交給孩子，就差了幾百萬元。
那什麼時候適合贈與？
如果家裡財產比較多，遺產稅會落在 15%、甚至 20% 的級距，提早規劃就很有意義。
假設林董夫妻的遺產稅，估算下來要繳 2,000 多萬元。
如果他們提早十年，兩個人每年都把免稅額度用滿，把打算長期持有的房地產慢慢移轉給孩子……
十年後，遺產稅可以少繳 900 萬元左右。
關鍵就兩個：提早，和長期持有。
⚠️ 要特別注意：過世前兩年內送給家人的財產，還是會被算回遺產裡。
我真正想提醒的事
做這行這麼多年，我發現讓家人最難過的，往往不是稅繳了多少。
而是兄弟姊妹為了一間房子，吵到不說話。
或是孩子臨時要拿出一大筆現金繳稅，最後只好忍痛賣掉爸媽住了一輩子的家。
所以，傳承不只是選「繼承」還是「贈與」，而是先想清楚：
- 你希望房子最後在誰手上？
- 家人之間會不會有爭議？
- 到時候有沒有現金可以繳稅？
把這些想好了，再搭配遺囑、保險或信託，才是真正替家人安排好。
如果你家也正在想這件事，歡迎來找鹿姐聊聊。
我們會跟會計師一起，用你們家真實的數字算一遍，再決定怎麼做最安心。
文中的例子都是假設的試算，數字經過簡化，實際稅金請以國稅局最新規定為準。圖片來源：Unsplash。
